Die Brexitfrage gelöst, eine Covid-Ausstiegsstrategie definiert, eine anziehende Konjunktur und attraktive Renditen im Angebot: Für britische Immobilien scheint alles gut zu laufen. Aber hinter diesem rosigen Bild schneiden nicht alle Bereiche und Segmente gleich gut ab. Was braucht es also, um sich in diesem vielversprechenden, aber komplexen Markt zurechtzufinden?

Indem ein No-Deal-Brexit abgewendet wurde, wurde ein grosses Abwärtsrisiko eliminiert. Die Unternehmensstimmung in Grossbritannien ist auf einem 14-Jahres-Hoch und die Unternehmen dürften ihre Anlagetätigkeit wieder aufnehmen, nachdem sie in den letzten Jahren zugewartet haben. Ein Deal für Finanzdienstleistungen hat sich als schwer realisierbar erwiesen, aber Grossbritannien diversifiziert sich seit 2012 vom Finanzwesen weg hin zu Technologie und freiberuflichen Dienstleistungen. Folglich sinkt das
Risiko für die Gesamtbeschäftigung.

Ausserdem dürfte eine klare Strategie zum Ausstieg aus der Pandemie auf Basis der fortgeschrittenen Impfkampagne eine dauerhafte Vermeidung von Lockdowns ermöglichen und den grossen Nachfragestau bei den Konsumenten lösen.

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The Forge, Woking. Büroobjekt von Mayfair Capital

Unterschiede ausnutzen
Neben wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind die Gründe für Investitionen in britische Immobilien klar. Erstens bietet die Anlageklasse eine äusserst grosse Renditespanne zu britischen Staatsanleihen. Zweitens sind britische Immobilien im Vergleich zu den europäischen Märkten unterbewertet. Aufgrund der Brexit-Unsicherheit kam es in Grossbritannien nicht zu einer Renditekompression wie in Kontinentaleuropa vor der Pandemie und für internationale Anleger machten die tieferen Absicherungskosten in den letzten zwölf Monaten die Preise relativ gesehen attraktiver.

Die Bürospitzenrenditen in London City blieben im letzten Quartal 2020 auf dem Niveau des vierten Quartals 2016 und lagen höher als in anderen europäischen Grossstädten. Dagegen fielen die Spitzenrenditen in Märkten wie Paris, Berlin, München und Madrid teilweise um bis zu 80 Basispunkte unter das Niveau des vierten Quartals 2016. Neben dem positiven Wirtschaftsmomentum in Grossbritannien dürften dieser Preisunterschied, die tieferen Absicherungskosten und die geringere Brexit-Unsicherheit die Renditeverengung unterstützen.

Das heisst, die Erholung ist vielleicht nicht allgemeingültig. Die Pandemie hat die seit mehreren Jahren andauernden strukturellen Veränderungen beschleunigt, wodurch sich der Markt rasch polarisiert. Dies
zeigt sich sowohl zwischen als auch innerhalb der Sektoren, da sich durch die veränderte Mieternachfrage unterschiedliche Gewinner- und Verliererstandorte und -objekte ergeben. Sogar der Logistiksektor, der dieses Jahr starke Renditen erzielte, verzeichnet aufgrund der anspruchsvolleren Mieter eine zunehmende
Qualitätslücke.

Eine thematisch orientierte Anlagestrategie gepaart mit Einsicht wird entscheidend sein.

In Themen denken
Die Verfolgung einer vorausschauenden, thematisch orientierten Anlagestrategie ist dabei wichtiger denn je. Die Strategie sollte drei Hauptaspekte berücksichtigen:

Erstens müssen Sektoren und Standorte identifiziert werden, die von den strukturellen Veränderungen in der Wirtschaft und von jenen, die die Nachfrage von Verbrauchern und Unternehmen ankurbeln, profitieren.

Zweitens müssen Immobilien den Ansprüchen der Endnutzer gerecht werden. Es reicht nicht mehr, ein Objekt am «richtigen» Standort zu besitzen; das Objekt selbst muss an thematische Veränderungen ausgerichtet werden oder das Potenzial aufweisen, sich diesen veränderten Anforderungen anzupassen. So sollten beispielsweise im Bürosektor Schlüsselfaktoren wie Tageslicht, Luftqualität, Anpassungsfähigkeit, Smart-Building-Technologie und lokale Annehmlichkeiten berücksichtigt werden.

Da im gesamten Immobilienspektrum eine Nachfrage nach einem flexibleren, dienstleistungsorientierten Angebot entsteht, müssen die Anleger schliesslich ihre betriebliche Mitwirkung verstärken. Anleger mit besserer betrieblicher Kontrolle über ihre Objekte können ein massgeschneidertes Produkt liefern, das besser auf die Bedürfnisse der Endnutzer abgestimmt ist. Sie werden erfolgreicher sein bei der Mietergewinnung und so von Mietprämien profitieren und Leerstände reduzieren.

Unsere Investition in Forge, Woking, ein zentral gelegenes Bürogebäude (im Bild), und dessen Sanierung waren in allen Phasen von unserer thematischen Strategie geprägt. Unsere Analyse deutete darauf hin, dass die Stadt aufgrund ihrer Merkmale dem Strukturwandel standhalten und in gewisser Hinsicht sogar von ihm profitieren würde. Bei der Sanierung wurden die Anforderungen des potenziellen Endnutzers sorgfältig
berücksichtigt, welche in die Spezifikationen einflossen. Besonderes Augenmerk wurde auf das Ankunftserlebnis, die End-of-Trip-Einrichtungen, die Anpassungsfähigkeit, die Flexibilität und die Fähigkeit des Grundrisses, die Entwicklung einer Gemeinschaft innerhalb des Objekts zu unterstützen, gelegt.

Die Bedingungen im britischen Immobilienmarkt signalisieren klare Wachstumschancen. In einem sich polarisierenden Markt gibt es allerdings viele Risiken. Um dieses Zeitfenster zu nutzen, wird eine thematisch orientierte Anlagestrategie gepaart mit Einsicht entscheidend sein.

Weitere Informationen zu unserem Geschäftsbereich Immobilien finden Sie hier.

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