Une étude le montre : le bureau reste important, mais il doit évoluer.

Pendant longtemps, le bureau a été le seul endroit associé au travail quotidien. Avec la pandémie de coronavirus, les employées et employés de bureau allemands ont découvert le télétravail. Pour la première fois, ces personnes se sont retrouvées chez elles, seules devant leur ordinateur.

Après le recul de la pandémie, la question s’est posée du rôle du bureau à l’avenir. Jusqu’à présent, cette question avait plutôt été posée aux entrepreneurs, aux gestionnaires d’actifs immobiliers et aux gestionnaires d’immobilier d’entreprise, et non aux employées et employés de bureau. Swiss Life Asset Managers a comblé cette lacune avec une étude¹ réalisée en collaboration avec la TU Darmstadt. Les questions suivantes ont été au centre de cette étude : 1. Comment les employées et employés de bureau perçoivent-ils les différentes fonctions des bureaux et/ou immeubles de bureaux ? 2. Comment évaluent-ils la situation actuelle ? 3. Quels changements souhaitent-ils ? Les 1000 personnes interrogées sont représentatives de l’ensemble des employées et employés de bureau allemands, qui représentent 36,7% de l’ensemble des personnes salariées en Allemagne.

Pour rester un lieu de travail prisé, le bureau doit non seulement être accueillant, mais doit aussi et surtout stimuler la productivité. Un point fait largement consensus : 88% des personnes interrogées souhaitent un lieu de travail offrant une utilité maximale.

73% d’entre elles sont satisfaites de leur poste de travail au bureau, ce qui constitue une situation initiale favorable pour les immeubles de bureaux en Allemagne.

La pandémie de coronavirus a modifié la perception générale : pour 54% des personnes interrogées, le bureau est devenu un lieu de travail parmi d’autres. Interrogées sur la manière dont elles souhaiteraient répartir leur temps de travail selon le lieu de travail, elles ont répondu de la manière suivante : 40% au bureau, 44% en télétravail et 16% dans un troisième lieu comme des espaces de coworking, des cafés ou encore des salons dans des gares. De toute évidence, le travail hybride, qui combine télétravail et travail au bureau, est très apprécié et revêt une grande importance pour les employées et employés de bureau.

Un résultat surprenant pour les expertes et experts en immobilier : une part non négligeable des personnes interrogées (19%) a exprimé le souhait d’investir dans des immeubles de bureaux ou de continuer à le faire.

Par ailleurs, 23% envisagent d’investir dans des immeubles de bureaux pour leur prévoyance vieillesse privée, et 29% considèrent les immeubles de bureaux comme une classe d’actifs attrayante. Selon les personnes interrogées, les bureaux sont des placements aussi attrayants que les actifs résidentiels et les emprunts d’Etat ; ils sont visiblement considérés comme sûrs et plus intéressants que les dépôts sur compte d’épargne moins rentables ou les cryptomonnaies risquées.

Il existe une demande qui n’avait pas encore été identifiée par le secteur des fonds : les employées et employés de bureau veulent manifestement investir dans les bureaux, des lieux où ils travaillent et passent une grande partie de leur vie.

Avec le règlement de l’UE sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers, la mise en œuvre optimale des critères ESG est devenue la norme dans le secteur immobilier. De nombreuses personnes interrogées n’en ont pas encore conscience. Avec 42%, moins de la moitié d’entre elles s’inquiète de la pollution causée par la construction et l’exploitation d’immeubles de bureaux. En revanche, elles sont proportionnellement plus nombreuses à prendre conscience de la pollution induite par les transports ou l’industrie manufacturière. Il apparaît ici que les employées et employés de bureau doivent être davantage sensibilisés à l’empreinte carbone des immeubles de bureaux.

Une vision claire se dessine : les employées et employés de bureau perçoivent le bureau de manière nettement plus diversifiée qu’on ne le pensait jusqu’à présent. Non seulement ils y voient un lieu de travail, mais ils lui accordent une importance à trois égards dans leur vie : le bureau doit d’abord être un lieu attrayant, qui offre un environnement de travail productif en complément du télétravail ou du travail mobile. Ensuite, il doit être à la disposition des investisseurs privés et assurer la prévoyance vieillesse privée. Enfin, le bureau doit répondre aux exigences accrues en matière de protection de l’environnement. L’étude conclut que cette situation conduit à un conflit d’objectifs qui nécessite de trouver un juste équilibre entre les différents intérêts. De même, il apparaît clairement que le secteur fait face à un besoin urgent de transformation. Une promotrice ou un promoteur qui rénove des biens anciens pour en faire des surfaces modernes ou qui construit des bureaux pourrait profiter de cette situation pour créer les environnements de travail de demain.

L’Allemagne compte environ 310 000 immeubles de bureaux, pour une valeur totale d’environ 1,3 milliard d’euros en 2022. L’étude devrait encourager les gestionnaires d’immobilier d’entreprise, les investisseurs ainsi que les détentrices de portefeuilles à porter un regard critique sur les surfaces de bureaux : combien de biens immobiliers génèrent une utilité suffisante pour être perçus comme porteurs d’une valeur ajoutée par les employées et les employés de bureau à l’avenir ? Comment faire en sorte que les immeubles de bureaux continuent d’être acceptés, même avec une prise de conscience croissante des questions de développement durable ? Et en conséquence : comment un immeuble de bureaux peut-il conserver son attractivité pour les locataires et les employeurs et générer des revenus réguliers pour les investisseurs ?

¹ _{Andreas Pfnür, Martin Christian Höcker (2023): Bürogebäude im Interessenkonflikt der Beschäftigten – Ergebnisse einer empirischen Befragung deutscher Büroarbeitenden. Source : Andreas Pfnür (Hrsg.), Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis, Band Nr. 47, Technische Universität Darmstadt}