Eine Studie zeigt: Das Büro bleibt wichtig, muss sich aber wandeln

Das Büro war lange Zeit der einzige Ort, um den sich der Arbeitsalltag drehte. Mit der Corona-Pandemie lernten deutsche Büroangestellte das Homeoffice kennen. Sie sassen erstmals und ausschliesslich zu Hause am Computer.

Nach dem Abklingen der Pandemie stellt sich die Frage, welche Rolle das Büro in Zukunft haben wird. Eine Frage, die bislang eher von Unternehmern, Immobilien-Asset-Managern und Corporate-Real-Estate-Managern beantwortet wurde, nicht aber von den Büroangestellten selbst. Mit einer Studie¹ hat Swiss Life Asset Managers dies nun gemeinsam mit der TU Darmstadt nachgeholt. Dabei interessierten folgende Fragen: 1. Wie nehmen Büroangestellte die unterschiedlichen Funktionen von Büros bzw. Büroimmobilien wahr? 2. Wie bewerten sie die aktuelle Situation? 3. Welche Veränderungen wünschen sie sich? Die 1000 befragten Personen stehen repräsentativ für die Gesamtheit der deutschen Büroangestellten, die ihrerseits 36,7% aller deutschen Arbeitnehmenden ausmachen.

Um als Arbeitsort gefragt zu bleiben, muss das Büro nicht nur einladend wirken, es muss vor allem die Produktivität fördern. Da sind sich alle weitestgehend einig: 88% der Befragten wünschen sich einen Arbeitsplatz mit maximalem Nutzen.

73% der Befragten sind mit ihrem Büroarbeitsplatz zufrieden; das bedeutet eine gute Ausgangssituation für deutsche Büroimmobilien.

Durch Corona hat sich die generelle Wahrnehmung verschoben: Das Büro ist für 54% der Befragten nur noch ein Arbeitsplatz unter vielen. Danach gefragt, wie viel Arbeitszeit sie wo verbringen möchten, antworteten die Angestellten: 40% im Büro, 44% im Homeoffice und 16% an einem dritten Ort wie beispielsweise Coworking-Spaces, Cafés oder auch Bahnhofslounges. Es ist offensichtlich, dass hybrides Arbeiten, in dem sich Homeoffice mit Büro kombinieren lässt, grosse Sympathien hat und den Angestellten wichtig ist.

Ein für Immobilienexperten überraschendes Ergebnis war der Wunsch eines nicht unerheblichen Teils der Befragten, in Büroimmobilien investieren zu wollen oder es weiterhin zu tun. Dies gaben 19% der Befragten an.

Für die private Altersvorsorge erwägen 23% der Befragten Investitionen in Büroimmobilien; 29% halten Büroimmobilien für eine attraktive Anlageklasse. In ihren Augen sind sie vergleichbar attraktiv wie Wohnimmobilien und Staatsanleihen; offenbar werden sie als sicher eingestuft und gleichzeitig auch als attraktiver empfunden als die weniger rentablen Spareinlagen oder die riskanten Kryptowährungen.

Hier besteht eine Nachfrage, wie sie bisher auch von der Fondsbranche nicht erkannt worden ist: Büroangestellte wollen offenbar teilhaben an den Orten, wo sie arbeiten und einen grossen Teil ihres Lebens verbringen.

Durch die EU-Offenlegungsverordnung ist in der Immobilienwirtschaft die bestmögliche Umsetzung der ESG-Kriterien mittlerweile zum Standard geworden. Ins Bewusstsein vieler Befragter ist das noch nicht vorgedrungen. Mit 42% sorgt sich weniger als die Hälfte um die Umweltbelastung, die durch Bau und Betrieb von Büroimmobilien verursacht wird. Hingegen nehmen anteilig mehr Befragte die Umweltbelastung durch Verkehr oder auch durch das produzierende Gewerbe wahr. Hier zeigt sich, dass Büroangestellte noch stärker für die Klimabilanz von Büroimmobilien zu sensibilisieren sind.

Insgesamt zeichnet sich ein klares Bild ab: Büroangestellte nehmen das Büro deutlich vielseitiger wahr, als bisher angenommen wurde. Sie sehen darin nicht nur einen Arbeitsplatz, sondern geben ihm gleich in dreifacher Weise eine hohe Bedeutung in ihrem Leben: So soll das Büro erstens ein attraktiver Ort sein, der als Ergänzung zu Homeoffice oder mobilem Arbeiten ein produktives Arbeitsumfeld bietet; es soll zweitens Privatanlegern zur Verfügung stehen und die private Altersvorsorge absichern; und drittens soll es den steigenden Umweltschutzanforderungen genügen. Die Studie gelangt zu dem Ergebnis, dass es sich hier um einen Zielkonflikt handelt, bei dem die verschiedenen Interessen miteinander austariert werden müssen. Und es wird auch deutlich, dass die Branche vor einem enormen Transformationsdruck steht. Ein Projektentwickler, der veraltete Objekte zu modernen Flächen revitalisiert oder neue Büros errichtet, könnte diese Situation nutzen, um die Arbeitswelten der Zukunft zu schaffen.

In Deutschland gibt es ca. 310 000 Büroimmobilien, die 2022 einen Gesamtwert von rund 1,3 Billionen Euro aufwiesen. Sowohl Corporate-Real-Estate-Manager als auch Investorinnen und Bestandshalter sollten sich durch die Studie zu einer kritischen Betrachtung der Büroflächenbestände anregen lassen: Wie viele Immobilien stiften tatsächlich ausreichenden Nutzen, um von den Büroangestellten auch künftig als Mehrwert wahrgenommen zu werden? Wie kann sichergestellt werden, dass auch bei steigendem Nachhaltigkeitsbewusstsein die Büroimmobilie weiterhin akzeptiert wird? Und daraus resultierend: Wie bleibt eine Immobilie für Mieter und Arbeitgeberinnen attraktiv und generiert regelmässige Einnahmen für Investoren?

¹ _{Andreas Pfnür, Martin Christian Höcker (2023): Bürogebäude im Interessenkonflikt der Beschäftigten – Ergebnisse einer empirischen Befragung deutscher Büroarbeitenden. In: Andreas Pfnür (Hrsg.), Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis, Band Nr. 47, Technische Universität Darmstadt}